برنامه ریزی مسکن مهر در شهرهای جدید کشور – بخش دوم

مسکن مهر

برنامه ریزی مسکن مهر در شهرهای جدید کشور – بخش دوم

مالیات گیری از افزایش قیمت دارایی و معاملات زمین، مسکن و ساختمان؛

تغییرسیاستهای وام دهی به نفع تولید مسکن مناسب، نوسازی و بهسازی جامع شهری و بافت های فرسوده.

با توجه به حجم فعالیتها و برنامه های فرارو که در راستای سیاستها و اهداف بخش مسکن ایجاد شده و نیز با عنایت به اهتمام و تاکیدات ریاست محترم جمهور و دولت خدمتگزار، دستورالعمل اجرایی آیین نامه بند «۵» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ کل کشور ابلاغ شد. بر اساس بند۱-۱ این دستورالعمل، وزارت مسکن و شهرسازی موظف است نسبت به تامین زمین مناسب برای احداث مسکن اجاره ای، حداکثر با زیر بنای ۷۵ متر مربع توسط اشخاص حقیقی و حقوقی غیر دولتی و نهادهای عمومی غیر دولتی و خیرین مسکن ساز، نهادهای متولی حمایت از گروه های کم درآمد و تعاونی های موجر اقدام کند. تا زمان بهره برداری اجاره ای از واحدهای احداثی طبق قرارداد،بابت زمین اجاره ای، صرفا اجاره بها دریافت می شود. درغیر این صورت، بهای زمین به قیمت کارشناسی روز از ذینفع دریافت می شود. اجاره بهای سالانه حداکثر تا ۲۰ درصد قیمت منطقه ای خواهد بود. در بند ۲-۱ تبصره ششم قانون بودجه سال ۱۳۸۶ کل کشور، وزارت مسکن و شهرسازی به منظور کاهش قیمت واحدهای مسکونی موظف است زمین مناسب را به صورت اجاره بلند مدت تا ۹۹ ساله در چارچوب حق بهره برداری از زمین به اعضای واجد شرایط تعاونی ها و افراد واجد شرایط واگذار کند. در بند ۲-۲ این قانون نیز آمده است وزارت تعاون موظف است نسبت به سازماندهی کلیه متقاضیان واجد شرایط در قالب تعاونی ها و گروه های ساخت و تولید مسکن و انبوه ساز اقدام کرده و تا پایان مراحل کار اجرای این فرآیند، تطبیق شرایط اعضاء برنامه ریزی تامین سهم متقاضی و انعقاد قرارداد تعاونی ها با سازندگان ذی صلاح تا پایان مرحله نظارت کند. در ماده ۱۱ بند «ب» از فصل دوم دستورالعمل اجرایی برنامه های تامین مسکن در سال ۱۳۸۶ نیز در خصوص مسکن مهر آمده است. سازمان های مسکن و شهرسازی موظفند سهمیه شهرستانی احداث مسکن در قالب واگذاری حق بهره برداری از زمین را با توجه به شاخص های نیاز مسکن و امکانات موجودی زمین، تعیین و به تصویب ستاد مسکن استان برسانند. در ادامه و برای تعیین اراضی مورد نیاز موضوع این آیین نامه در قالب توسعه های متصل یا درونی شهری با اولویت بافت های فرسوده و روستاهای موجود در حریم شهر ها و با توسعه منفصل و ایجاد مجتمع ها، شهرک ها و شهرهای جدید، در چارچوب و مطابق طرح های مصوب ناحیه ای و جامع و با رعایت اصول و ضوابط شهرسازی امکان پذیر خواهد بود.

معماری تکست

در این راستا سازمان مسکن و شهرسازی استان ها اقدام به تهیه طرح جامع مسکن استان به تفکیک شهرستان های مختلف کرده و ضمن تعیین مقدار نیاز مسکن، به شناسایی معرفی اراضی دولتی برای این امر؛ مطابق همین دستورالعمل در کلان شهرها متناسب با ظرفیت کالبدی موجود یا قابل توسعه شهرهای جدید بین این شهرها توزیع می شود. زمین های موضوع اجاره بلند مدت تا ۹۹ ساله به متقاضیان واگذار تا نسبت به احداث واحد مسکونی اقدام کنند. متقاضیان تنها مالک اعیانی خواهند بود و هرگونه نقل و انتقال ملک همراه با عرصه، خلاف قانون و باطل است.

طرح مسکن مهر به عنوان یکی از برنامه های طرح جامع مسکن در قالب یک همکاری با وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت تعاون، انبوه سازان و تعاونی های مردمی مسکن مراحل قانونی خود را طی می کند. جمعیتی که به واسطه مهر در شهرهای جدید استقرار دارند. عموما اقشار کم در آمدی هستند که به واسطه درآمد ناکافی از عهده تامین مسکن شهرها بر نمی آیند. ساختار اجتماعی که در این محدوده شکل می گیرد، ساختاری است از لحاظ اجتماعی غیر همگن و مهمترین عنصری که اعضای این جوامع را در کنار هم قرار می دهد وجه تشابه در سطح درآمدی آنها است. بر این اساس، در ساخت محیط های مسکونی در طرح مسکن مهر باید فضاهایی را فراهم کنیم که وقتی مردم با آنها روبه رو می شوند هویت نسبت به محله، ناحیه و منطقه برایشان خوانا باشد و منجر به انتقال تدریجی عاطفی و احساسی به دیگران شود. انسانی که در این محیط زندگی می کمئ سوال« من متعلق به کجا هستم؟» را بی پاسخ نگذارد و فضاها جز برای آدرس و نشانی دادن طراحی بودند امید است ایده مسکن مهر با حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن و در راستای برقراری تناسب بین عرضه و تقاضا در این بخش، بتواند راهگشای حل معضلات مسکن کشور شود. یقینا دولت خدمتگذار و مسئولین مربوطه در امر مسکن مهر، با تلاش روزمره و بهره گیری از تکنولوژی روز، راه را برای رسیدن به این هدف بزرگ و ملی هموار می کنند.

معماری تکست

برنامه ریزی مسکن مهر در شهرهای جدید کشور – بخش اول

برنامه ریزی مسکن مهر

برنامه ریزی مسکن مهر در شهرهای جدید کشور

اگر بشر هیچگاه ساکن نمی شد صاحب تمدن امروزیش نبود. سکنی گزیدن انسان در بستر محیط به او هستی بخشید و این هستی به تدریج، درک انسان بدوی از محیط را به سمت خودآگاهی برد و زندگی جمعی و آیینی اش تعلق به مکان را موجب شد. مسکن در ابتدا یک نیاز اساسی و زیستی، یعنی یک سرپناه است و حق اجتماعی هر فرد و خانواده ای است. فراهم آوردن شرایط مطلوب برای خانواده به عنوان بنیادی ترین تشکل اجتماعی در جهت تحقق فعالیت های خانوادگی، ثبات و همبستگی خانواده، کارکرد اصلی مسکن است و این نقش بر مشارکت خانواده در جامعه نیز تاثیرگذاراست. مسکن مناسب می تواند محلی برای آرامش و تجدید قوا در فرد باشد و او را از جنبه ها روانی آماده فعالیت کند. مسکن و محیط زیست عامل اصلی تغییر شکل شهرها هستند. بدین گونه که مسکن همواره بزرگترین کاربری شهرها بوده و میزان تامین و تولید مسکن به عنوان عامل کمی تعیین کننده در توسعه فیزیکی شهرهاست.

طرح مسکن مهر به عنوان یکی از برنامه های طرح جامع مسکن و در قالب بند «د» تبصره قانون ۶ بودجه سال ۸۶ توسط دولت به مجلس پیشنهاد و با کسب حداکثر آرای نمایندگان مردم، قانونی شد. در ابتدا اگرچه تصور   می شد در قالب یک همکاری سه گانه میان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت تعاون و مردم شکل گیرد و پس از آن با هماهنگی دستگاه ها و ارگان های مربوطه از جمله وزارت اقتصاد و سیستم بانکی کشور مراحل اجرایی را سپری کند. اما این پروژه طی این مدت به بخش های مختلف اعم از انبوه سازان، تعاونی های مسکن و اکنون هم گروه های چند نفره سپرده شده است. ایده مسکن مهر، تامین مسکن برای اقشار آسیب پذیر و جوانان است که با حذف قیمت زمین در جهت کم کاهش فاصله ایده و عمل، به اجرا در آمد. بر این مبنا واگذاری ها بدون احتساب ارزش زمین انجام گرفت و غالبا در اراضی فاقد هویت شهری عرضه شد که محاسن و معایب خاص را به دنبال دارد.

موضوع اسکان بشر با توجه به رشد روزافزون جمعیت و به تبع آن تقاضای مسکن، ذهن های دست اندرکاران رابه خود مشغول ساخته است. جوانی جمعیت در حال توسعه ایران و تشکیل خانواده های جدید به این نیاز فزایندده دامن زده است.آمارها نشان میدهند که تراکم فوق العاده ای در این خصوص در سال های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۴ وجود خواهد داشت که منجر به ارائه راه حل های مختلفی برای این معضل گردید.

در این میان پس از بررسی ها، برنامه ریزی های فشرده، متولیان امر راه حل را درحذف قیمت زمین از بهای تمام شده ساختمان یافتند و مراحل قانونی تا تدوین آن در قانون بودجه سال ۱۳۸۶ کل کشور پیش رفت. براساس این قانون، با حفظ مالکیت دولت بر اراضی، متقاضیان واجد شرایط می توانند نسبت به آماده سازی اراضی و ساخت مسکن در قالب تعاونی های مسکن مهر و با استفاده از تسهیلات بانکی اعطایی اقدام کنند. البته سرعت لازم در این امر با توجه به هدف گذاری ساخت ۱٫۵ میلیون واحد در سال، مسئولین را بر آن داشت که با اصلاح روند کار، موضوع ساخت را به انبوه سازان دارای صلاحیت واگذار کرده و متقاضیان نسبت به خرید واحدهای ساخته شده و آماده اقدام کنند. بدیهی است تسهیلات ساخت به انبوه سازان تعلق می گیرد. اتخاذ این تصمیم به وضوح، پویایی و جنبش را به ساخت و سازهای موضوع مسکن مهر بخشیده است و آمارهای اخیر نشان دهنده افقی روشن در این امر می باشد. به عنوان مثال وضعیت ساخت و ساز در شهرهای جدید کشور بالاخص هشتگرد، فولاد شهر، پرند، گلبهار، سهند و صدرا نمونه بارزی از رشد قابل توجه ساخت و سازها هستند.

با .. در ضوابط و قوانین مربوط به مسکن مهر می توان چشم انداز زیر را برای آن تدوین کرد.

بهره وری حداکثری زمین از طریق مکان یابی مسکن مهر در نواحی دارای زیر ساخت های آماده شهری

بسترسازی برای حضور سرمایه گذاری غیر دولتی و غیر سودجویانه از طریق برنامه ریزی که منجر به تولید ارزش مضاعف در زمین گردد.

با طراحی مجموعه های مسکن مهر با استفاده از عناصر آشنای شهرهای سنتی از قبیل کوچه، میدان گاه و مرکز محله( آشوری و دیگران، آذرماه ۸۸، ۴۳-۴۹

با توجه به مطالب اشاره شده در بالا، باید متذکر شد که اگر هدف، رفاه و تامین مسکن اقشار پایینی جامعه باشد لازم است چندین اقدام راهبردی ذیل به طور موثر و مستمر پیگیری شود از جمله :

تامین زمین شهری با دسترسی و خدمات مناسب و معقول در داخل و اطراف شهرها؛

اعطای وام کافی و ارزان به نحوی که معطوف به ساختمان سازی توسط بنگاه ها (شراکتی و تعاونی ویژه) برای متقاضیان واجد شرایط گردد.

معماری تکست